Confabitare L'Aquila

Roma, 12 maggio 2025

La Corte di Cassazione, a distanza di un anno dalla sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, è nuovamente intervenuta sul tema della cedolare secca nei contratti di locazione ad uso abitativo stipulati con conduttori non persone fisiche, pronunciandosi con due ulteriori sentenze emesse in pari data: la n. 12076 e la n. 12079 del 7 maggio 2025.

I fatti

Con la sentenza n. 12076/2025, la Sezione Tributaria della Suprema Corte ha respinto il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate contro la decisione della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, confermando quanto già statuito in primo grado. Il caso riguardava un contratto di locazione abitativa tra un locatore persona fisica e una Fondazione in qualità di conduttore. La Corte ha riconosciuto la legittimità dell’opzione per il regime della cedolare secca, ritenendo irrilevante la natura giuridica del conduttore. In assenza di costituzione in giudizio del contribuente, la Corte ha omesso la condanna alle spese processuali.

Con la sentenza n. 12079/2025, i giudici hanno affrontato un caso analogo, nel quale l’immobile era stato concesso in locazione a una società che lo destinava ad abitazione dell’amministratore delegato. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso avvisi di accertamento per le annualità 2015 e 2016, contestando l’utilizzo della cedolare secca in quanto il conduttore era un soggetto societario.

Il percorso processuale è stato articolato: la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze aveva dato esito difforme per i due anni, e la successiva Commissione Tributaria Regionale aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, rigettando quello del contribuente. Quest’ultimo ha quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando la violazione dell’art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011, sostenendo che il legislatore limita l’inapplicabilità della cedolare secca solo quando il locatore agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, non rilevando la natura del conduttore.

Il principio affermato dalla Corte

Accogliendo il ricorso, la Corte di Cassazione ha riaffermato che:

«Ai sensi dell’art. 3, comma 6, del D. Lgs. 23/2011, il regime opzionale della cedolare secca è precluso unicamente nei casi in cui il locatore operi nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione. Non è invece previsto alcun vincolo con riferimento alla qualifica soggettiva del conduttore.»

La Suprema Corte ha inoltre sottolineato la continuità giurisprudenziale con quanto già espresso nella sentenza n. 12395/2024, consolidando un principio ormai chiaro: il conduttore può essere anche un soggetto imprenditoriale o professionale, purché l’oggetto del contratto rimanga una locazione abitativa ai sensi della Legge n. 431/1998.

La Corte ha quindi confermato la validità dell’opzione per la cedolare secca anche nel caso di locazione a una società, a condizione che l’immobile sia destinato a uso abitativo (come per l’alloggio dell’amministratore delegato). In questo caso, inoltre, l’Agenzia delle Entrate è stata condannata alla rifusione delle spese processuali.

Precisazioni importanti

È opportuno sottolineare che i contratti oggetto delle tre pronunce non erano contratti ad uso foresteria, ma contratti di locazione abitativa regolati dalla Legge n. 431/1998. A differenza dei contratti foresteria, questi ultimi presuppongono una destinazione stabile dell’immobile a favore di persone fisiche determinate, come richiesto dalla normativa sulla locazione abitativa.

I contratti ad uso foresteria, invece, sono di natura atipica, disciplinati dal solo Codice Civile, e caratterizzati da una destinazione d’uso flessibile e spesso mutevole dell’immobile (es. turnazioni di dipendenti, ospiti o operai).

Conclusione

Alla luce delle sentenze n. 12395/2024, n. 12076/2025 e n. 12079/2025, ci auguriamo che l’Agenzia delle Entrate voglia prendere atto del consolidato orientamento giurisprudenziale, così da evitare future controversie e inutili aggravi per i contribuenti.

Si auspica infine che la piattaforma RLI venga aggiornata tempestivamente da parte di SOGEI, in modo da recepire il principio affermato dalla Cassazione e rendere la procedura pienamente conforme al dettato normativo.

Dott. Eugenio Romey
Segretario Nazionale Confabitare – Presidente Centro Studi Fiscali Confabitare – Dottore Commercialista in Roma
Avv. Federico Bocchini
Presidente Centro Studi Giuridici Confabitare – Vice Coordinatore Commissione Condominio e Locazioni dell’Ordine degli Avvocati di Roma