Confabitare L'Aquila

Nel complesso mondo delle locazioni immobiliari, il tema dei contratti a canone concordato torna spesso al centro del dibattito, e con buona ragione. È una materia tecnica, ma di estrema attualità per chi affitta o desidera affittare un immobile, a L’Aquila così come in città ad alta tensione abitativa. Per fare chiarezza, nella puntata odierna di “Abitare Oggi” su ÈTv Rete7 si è approfondito l’argomento con due figure di riferimento nel settore: Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, e Eugenio Romey, segretario nazionale della stessa associazione.

Una battaglia culturale e fiscale

Confabitare da anni promuove il canone concordato come strumento utile non solo per rilanciare il mercato degli affitti, ma anche per tutelare entrambe le parti coinvolte: inquilini e proprietari. “È una battaglia che portiamo avanti da tempo – spiega Zanni – perché i dati confermano l’efficacia di questo strumento. Il canone concordato offre vantaggi concreti: affitti più bassi per gli inquilini e importanti agevolazioni fiscali per i proprietari”.

In breve, per l’inquilino il beneficio principale è un canone inferiore rispetto al mercato. Questo avviene perché l’importo dell’affitto viene calcolato secondo gli accordi territoriali, risultando mediamente più basso. Il proprietario, invece, può godere di significative agevolazioni fiscali: riduzioni sull’IMU, cedolare secca al 10% (anziché il 21% previsto per il canone libero), e, per le società, anche uno sconto IRES del 30%.

Le tre tipologie di contratto a canone concordato

Romey spiega che esistono tre categorie principali:

1. Contratti per esigenze abitative ordinarie: durano 3+2 anni e via via fino a un massimo di 9+2 anni. (Durate superiori sono possibili ma richiedono la stipula dal notaio e la trascrizione in Conservatoria).
2. Contratti transitori: hanno una durata massima di 18 mesi, ma solo in presenza di una reale esigenza di transitorietà, documentata e dimostrabile. Contrariamente alla credenza comune, non si può semplicemente scegliere un transitorio per avere una locazione breve: la durata deve essere coerente con l’esigenza reale, che può anche essere inferiore ai 18 mesi.
3. Contratti per studenti universitari: riservati a studenti fuori sede iscritti a corsi universitari o istituti AFAM nel Comune dove si trova l’immobile. La durata varia da 6 mesi a 3 anni, con un rinnovo automatico di pari durata previsto solo per la prima volta.

Falsi miti e rischi legali

Uno degli errori più frequenti – sottolinea Romey – riguarda l’uso disinvolto del contratto transitorio. Spesso, per “accorciare” la durata del contratto, i proprietari stipulano transitori senza i presupposti richiesti. In questi casi, il contratto può essere ricondotto automaticamente a un 4+4 a canone libero, con tutte le implicazioni del caso. “Una leggerezza che può costare molto cara”, avverte Romey.

Il caso degli studenti Erasmus (e visiting)

Un chiarimento importante riguarda gli studenti Erasmus e visiting, i quali non possono sottoscrivere contratti per studenti poiché non sono iscritti a un corso di studi nel Comune. In questi casi, la soluzione corretta è un contratto transitorio, giustificato dalla permanenza temporanea documentata.

Contratti assistiti e non assistiti: le differenze

Dal punto di vista legale, non cambia nulla in termini di validità o sicurezza tra le due modalità. La differenza risiede nelle modalità di stipula:

• Il contratto assistito prevede la partecipazione delle organizzazioni rappresentative del locatore e del conduttore alla stipula. È firmato e timbrato da tutte le parti coinvolte e non richiede l’attestazione di rispondenza, ma solo la scheda di calcolo del canone.
• Il contratto non assistito, invece, nasce nel privato e richiede l’attestazione da parte di una delle organizzazioni firmatarie degli accordi territoriali (come Confabitare) per essere valido ai fini fiscali. L’attestazione certifica la correttezza normativa ed economica del contratto.

La modalità di attestazione può cambiare da città a città. Ad esempio, a Bologna è richiesta un’attestazione bilaterale per i contratti non assistiti, mentre in altre città, come Roma, si è ormai passati ad altri sistemi o si evita del tutto il non assistito.

Le agevolazioni fiscali nel dettaglio

La legge prevede benefici molto concreti per i contratti a canone concordato, soprattutto nei comuni “agevolati”, ovvero città metropolitane, capoluoghi, e comuni con alta tensione abitativa (individuati da delibere CIPE). Ecco i vantaggi principali:

• Cedolare secca ridotta dal 21% al 10%.
• IMU ridotta del 25% sulla base imponibile per legge nazionale (con possibilità di ulteriori riduzioni stabilite dal Comune).
• Riduzione IRPEF del 30% per chi non opta per la cedolare.
• Agevolazioni anche per le società, comprese riduzioni sull’IRES.

Ma attenzione: per beneficiare di tutto questo, è obbligatorio possedere l’attestazione del contratto, rilasciata dalle organizzazioni che hanno firmato l’accordo territoriale (Confabitare, per esempio).

In conclusione, stipulare un contratto a canone concordato può essere estremamente vantaggioso, ma richiede consapevolezza. “Tutti vogliono i benefici fiscali – osserva Romey – ma pochi si prendono la briga di leggere l’accordo territoriale, che è la vera legge che regola la materia”. Il consiglio? Affidarsi a professionisti qualificati, informarsi bene e non cadere nei luoghi comuni.