Confabitare L'Aquila

Il mercato della locazione in Italia continua a evidenziare un forte squilibrio tra domanda e offerta. È quanto emerge dall’Osservatorio Affitti 2025 realizzato da Nomisma in collaborazione con Confabitare e CRIF, che analizza le principali dinamiche del settore a livello nazionale.

• La scarsa disponibilità di immobili in affitto è dovuta anche all’elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale.
• Il 31% dei proprietari non ha intenzione di affittare la propria casa a causa di rischi legati alla morosità e ai possibili danni all’immobile.
• Per i locatari, la difficoltà nella ricerca di un’abitazione con costi congrui è fra i principali limiti della locazione.
• Quasi la metà dei proprietari vorrebbe richiedere in fase di selezione un certificato di buona affidabilità dell’inquilino.

Nel mercato della locazione in Italia persiste un quadro di forte disallineamento fra domanda e offerta abitativa. Il proseguimento, anche nel 2025, della politica monetaria più accomodante ha supportato un aumento delle compravendite residenziali, in particolare delle transazioni concluse con il supporto di un mutuo immobiliare. Tuttavia, anche a causa di valori di compravendita difficilmente sostenibili e del consolidamento di nuove esigenze, resta elevata la domanda di locazione, che non è solo la soluzione ad una condizione economica sfavorevole all’acquisto, ma spesso anche una scelta dettata dalla fase della vita, da condizioni di studio o lavoro o da cambiamenti familiari in atto. Tale contesto ha determinato nel 2025 un aumento dei canoni di locazione del +3,5%, aggravando il peso dell’affitto sui bilanci familiari.

La scarsa disponibilità di immobili in affitto è conseguenza anche dell’elevato numero di abitazioni non destinate al mercato della locazione tradizionale, che trova accentuazione in particolare nei grandi centri urbani e nelle città a vocazione turistica: per fare un esempio, solo nelle città di Milano e Bologna si stimano rispettivamente circa 25.000 e 8.000 immobili attualmente non destinati al mercato della locazione tradizionale.

Tra le ragioni che spingono i proprietari a non immettere gli immobili di proprietà sul mercato della locazione tradizionale giocano un ruolo decisivo i timori di rischi legati alla morosità e ai possibili danni causati dagli affittuari.

Queste sono alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2025, condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che si propone di offrire una visione dettagliata su dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore degli affitti in Italia.

Gli elementi di frizione fra locatari e locatori

Relativamente all’anno 2025, l’Osservatorio ha analizzato in modo approfondito il rapporto tra locatori e locatari: l’agenzia immobiliare resta un punto di riferimento soprattutto per i proprietari, ma cresce la quota di inquilini che stipula il contratto senza intermediazione perché conosce direttamente il locatore. Inoltre, il 50% dei locatori è interessato a servizi di property management, in particolare per il servizio relativo alla selezione e verifica dell’affidabilità dell’inquilino e per la gestione dei pagamenti e dei solleciti.

A questo riguardo, il 49% dei locatori in fase di selezione avrebbe voluto richiedere un certificato di buona affidabilità dell’inquilino, il 43% referenze di precedenti locazioni e il 39% le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi. Dal lato degli inquilini, il 69% si dice disposto a fornire buste paga/dichiarazioni dei redditi, il 50% referenze di precedenti locatori, il 40% gli ultimi pagamenti delle utenze e il 38% informazioni sulla tipologia di lavoro. Ma il dato più significativo è che – in caso di richiesta – uno su tre sarebbe pronto a presentare un certificato di affidabilità finanziaria, uno strumento già utilizzato abitualmente in diversi Paesi esteri per attestare la solidità economica dell’inquilino.

In questo contesto, per quanto concerne le principali criticità percepite rispetto alla locazione, 2 affittuari su 5 vorrebbero cambiare casa ma non ritengono di avere le risorse economiche necessarie o temono di non trovare un’abitazione adeguata, mentre per i locatori la locazione a lungo termine è la prima scelta di destinazione in caso di eredità di un immobile.

Permangono tuttavia divergenze significative: gli inquilini lamentano soprattutto la difficoltà di trovare un alloggio adeguato a costi congrui (63%), l’assenza di un investimento a lungo termine nell’affitto (61%) e la scarsa propensione dei proprietari a migliorare l’immobile (53%). I locatori, invece, indicano come principali criticità la difficoltà di trovare inquilini affidabili (48%), il rischio di danni all’immobile (47%) e gli elevati costi (43%).

Questi timori, insieme al rischio di morosità, spingono molti proprietari a trattenere gli immobili: circa il 31% non intende affittare e un ulteriore 6% ha smesso di farlo, soprattutto per paura di mancati pagamenti o deterioramento dell’immobile, oltre che per possibili esigenze familiari future.

“Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili e per il timore di morosità o danni all’immobile. Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni. Ridurre queste preoccupazioni è fondamentale per aumentare l’offerta e riequilibrare il mercato.” – afferma Alberto Zanni, Presidente nazionale di Confabitare

Sul fronte dei pagamenti, 3 affittuari su 5 dichiarano di aver sempre rispettato le scadenze, un ulteriore 31% è riuscito a pagare in tempo pur con difficoltà e solo il 3% risulta attualmente in morosità o ha pagato in ritardo (in miglioramento rispetto al 7% dell’anno precedente, grazie anche al parziale recupero del potere d’acquisto dopo l’inflazione 2022-2023). Fra chi ha riscontrato difficoltà nel pagamento puntuale dell’affitto, per 1 locatario su 3, le spese impreviste sono state la principale minaccia alla puntualità. Le prospettive per il 2026 sono positive: quasi il 90% degli affittuari ritiene di poter riuscire a sostenere il pagamento dell’affitto.

Anche in questo caso emergono percezioni differenti: fra i locatori, infatti, il 28% ha subito ritardi e l’8% morosità; tuttavia, l’approccio resta attendista: poco più di un terzo ha avviato solo comunicazioni informali per concordare un piano di rientro e un ulteriore 26% non ha ancora intrapreso azioni specifiche in caso di ritardi.

Focus L’Aquila

A livello locale, secondo quanto rilevato da Paola Immobiliare, delegata FIAIP per l’osservatorio immobiliare L’Aquila-Teramo e presidente di Confabitare L’Aquila, il mercato degli affitti si mantiene vivace e sostanzialmente in linea, o in sensibile aumento, con i prezzi dello scorso anno, anche grazie al frequente ricorso al canone concordato dai patti territoriali.

Il tema degli immobili non locati all’Aquila continua a rappresentare un nodo strutturale per il mercato abitativo cittadino. A fronte di una domanda crescente – alimentata da famiglie, studenti e lavoratori temporanei – una quota significativa del patrimonio residenziale resta ancora inutilizzata tra appartamenti privati non reimmessi sul mercato, immobili in ricostruzione post-sisma e alloggi pubblici non assegnati o in attesa di interventi.

A questo quadro si aggiunge la recente iniziativa del Comune, che insieme a Invimit ha avviato la costituzione di un fondo immobiliare dedicato alla gestione e valorizzazione di 1.600 alloggi del Progetto CASE, con l’obiettivo di riportarli a piena funzionalità attraverso manutenzioni, riqualificazioni e nuove destinazioni d’uso, tra cui housing accessibile e soluzioni per studenti, soluzione che potrà alleggerire il carico di richieste per altre esigenze abitative.

Un ulteriore elemento di riflessione riguarda il fatto che, nonostante L’Aquila i pochi mesi trascorsi di Capitale Italiana della Cultura 2026, questo riconoscimento non ha ancora generato lo slancio atteso sul fronte delle locazioni brevi. Molti proprietari che avevano confidato in un incremento della domanda turistica stanno infatti valutando di tornare a preferire la locazione tradizionale, attratti da un quadro fiscale più favorevole, maggiore stabilità e minori impegni gestionali rispetto ai B&B.

Per Confabitare, questo scenario conferma quanto sia strategico favorire il ritorno degli immobili – pubblici e privati – nel circuito della locazione regolare, promuovendo strumenti che garantiscano sicurezza, sostenibilità economica e tutela dei proprietari. Solo così sarà possibile riequilibrare il mercato, ridurre la quota di patrimonio inutilizzato e contribuire a una rigenerazione urbana realmente efficace per la città.

Permangono tuttavia alcune criticità, in linea con il quadro nazionale. In particolare, si registra una disponibilità di immobili in locazione limitata rispetto alla crescente domanda e una aumentata difficoltà nel soddisfare la richiesta delle famiglie. Il disallineamento tra domanda e offerta riguarda non solo i valori economici, ma anche aspetti fondamentali come la tipologia contrattuale, i tempi di decorrenza e le caratteristiche degli immobili richiesti.

Il ruolo dell’intermediazione professionale

In uno scenario sempre più complesso, emerge con maggiore evidenza il ruolo sempre più richiesto dell’intermediaziane delle agenzie immobiliari specializzate nella locazione e nella gestione degli immobili. L’esperienza operativa evidenzia come il ricorso al “fai da te” e agli annunci sui social network porti frequentemente a contatti non coerenti con le caratteristiche dell’immobile o con le condizioni contrattuali richieste, con la limitata comunicazione di disponibilità dell’immobile e difficoltà nel concludere le trattative, oltre nella gestione del rapporto tra locatore e locatario.

Non solo: nel mercato online può accadere che annunci apparentemente pubblicati da privati celino in realtà soggetti che operano come intermediari senza essere regolarmente iscritti alla Camera di Commercio, arrivando talvolta a richiedere compensi non dovuti. Si tratta di situazioni che, oltre a creare confusione, espongono le parti a rischi evitabili.

L’intermediazione professionale garantita da operatori abilitati consente invece una più efficace selezione della domanda, una corretta impostazione contrattuale e una gestione trasparente del rapporto tra locatore e conduttore, contribuendo a ridurre i tempi di locazione e i rischi connessi.

Le dinamiche demografiche e socio-economiche in atto – tra cui l’aumento delle persone sole, la mobilità lavorativa e le nuove esigenze abitative – continueranno a sostenere la domanda di locazione anche nei prossimi anni. Tuttavia, senza un rafforzamento della fiducia dei proprietari e senza strumenti adeguati a garantire maggiore sicurezza nella gestione degli immobili, il rischio è che una parte significativa del patrimonio abitativo resti esclusa dal mercato.

In tale contesto, il rafforzamento dei servizi di intermediazione e gestione rappresenta un elemento chiave per favorire un migliore equilibrio tra domanda e offerta e garantire maggiore efficienza al mercato della locazione.